LOAN
take out a loan
부동산대출의 모든 것
금융권의 구분
제1금융권
(예금은행을 지칭함)
- 시중은행 -
KB국민은행
신한은행
우리은행
하나은행
SC제일은행
- 특수은행 -
NH농협은행
SH수협은행
IBK기업은행
KDB산업은행
한국수출입은행
- 지방은행 -
대구은행
부산은행
광주은행
경남은행
전북은행
제주은행
- 외국계은행 -
CITI BANK[미국]
도이치(Deutsche) BANK[독일]
Bank of America[미국]
J.P모건(Morgan)[미국]
UBS[스위스]
HSBC[홍콩]
ICBC[중국공상은행]
DBS[싱가폴]
- 인터넷전문은행 -
카카오뱅크
토스뱅크
케이뱅크
제2금융권
(은행을 제외한 금융기관을 통칭하여 부르는 명칭)
- 새마을금고 -
- 지역단위 농협(축협) -
- 신용협동조합 -
- 상호저축은행 -
- 보험회사 -
생명보험, 손해보험 약40개사
- 증권회사 -
삼성증권,대신증권등 약 39개사
- 신용카드사 -
삼성,신한,현대,롯데, BC 및 은혱계카드사 등
- 리스회사 -
제3금융권
(대부업법을 통해 양성화된 금융권으로 사금융)
- 한국대부금융협회 -
약 2,463개의 회원사가 있으며 협회홈페이지에서 조회할 수 있다.
* 대부업
* 사채
* 전당포
* 유사수신업체
1.5 금융권
(1금융과 2금융사이 금융으로 온투사를 지칭하는 말)
"온라인투자연계금융사"의 약자가 "온투"임.
온투업법에 따라 금융위원회에 등록된 회사는 49개사임
1위 피플펀드 -253억, 2위 투게더앱스 92억, 3위 8퍼센트는 15억의 단기 순 손실
2020년 8월 세계최초로 시행된 온라인투자연계 금융업 (온투업)법이 출범
P2P( Person to Person) 금융으로 더 알려진 온투법 : 1금융권(은행)과 2금융권(증권,보험,카드,저축은행)의 중간인 1.5금융을 표방
서민 금융의 한 축 기대 현재 온투업은 고사 직전 기관투자자로부터 자금을 받지 못해 시장을 키우지 못하는 상황
전세자금대출의 종류
정부지원대출
대상자가 극소수로 드문조건의 대출
금융권대출
98%이상의 대부분의 전세대출로 1금융권 ~ 2금융권 전세대출
본인포함 세대원(가족) 전원이 무주택자이고
LH전세물건에 한함. 무주택자. 19~39세
(1순위대상자 : 의료급여수급자, 보호대상가구)
문의 : 한국토지주택공사 1600-1004
- 대출한도 -
수도권 수도권 외
1.2
0.85
최대 최대
억원 억원
LH청약센터 홈페이지에서 공고문 확인 후 신청한다음
선정되었을 때, LH전세자금대출이 가능한 집을 찾기.
LH가능물건은 보통 구축, 빌라, 다세대 등이 대부분임.
금리가 1 ~ 2%대로 저렴하지만, 좋은전세물건 구하기가 어려움.
국내 5대은행은 국민,신한,우리,농협,하나은행이며, 이중 부동산전세대출이 좀 더 적극적으로 활성화 된 은행은 주로 아래 4개 은행임.
매시점마다 주요 금리에 차이가 있기 때문에 부동산계약시점에 저렴한 금리의
은행대출상담사를 요청하거나, EE시스템으로 문의주시면 안내드릴 수 있습니다.
( 전세대출은 주거래은행이어야 우대금리를 받는 것이 아니고, 단순히 카드사용,
급여통장사용 등의 편리성이므로 좋은 금리조건으로 선택하는 것이 좋음.)
4
우리은행
NH농협은행
KB국민은행
신한은행
주택도시보증공사 HUG
HUG 전세보증반환보증 , 전세자금대출특약보증 가입
※ 3곳의 보증기관중 금리가 2번째로 져렴한 편이며, 전세보증보험을 동시에 가입한 효과와 같아서 가장 많이 신청되는 대출형태임.
※ 소득이 적어도 상대적으로 많은 한도로 대출을 받을 수 있음 / 물건의 가치와 임차인의 신용점수가 좋을 수록 좋은조건으로 대출 받을 수 있음
※ 4대보험 소득자아니어도 가능 (무직자, 학생, 프리랜서 등이 이용 가능함)
대출부대비용 :
[공통] 인지세 : 해당세액의 50%
[KB] 보증료
[신한] 보증료
[우리] 보증료
[NH] 보증료
공통사항 :
대출금액 : 1억원이상, 전세계약기간 :~ 2년1개월
(전세만기일 일치조건)
가입 : 은행별 영업점 & 은행별 대출모집인
금리 : 변동금리와 고정금리 선택가능함.
전세보증금한도
전세보증금 수도권 7억 비수도권 5억내
대출 최대 가능금액은
4
(400,000,000원)
억원
임차보증금의 80%범위내에서 가능
(신혼부부,청년은 4.5억가능, 90%범위)
전세보증보험가입이 동시에 되는 상품
1주택자는 대출최대금액 : 2억원 (투기과열지구내 1주택자는 대출불가)
가능물건 : 아파트, 주거용오피스텔, 연립주택, 다세대주택
(은행별로 가능물건이 상이하고, 아파트만 가능한 은행도 있음.)
주택담보대출의 종류
정부지원대출
무주택자,생애최초,신혼,자녀2이상
금융권대출
부동산 매수 시 대부분의 주택담보대출로 1금융권 ~ 2금융권 대출
85㎡이하(지방 100㎡이하)
자산(부부합산) 5.06억이하
연소득(부부합산) 6천만원이하 무주택자.
- 생애최초:연소득 7천만원이하
- 신혼(2자녀) : 8.5천만원 이하
부동산평가액
5
억원 이내
(생에최초,2자녀 : 6억원이내)
대출한도
2.5
억원 이내
(생애최초 : 3억원이내)
(신혼,2자녀 : 4억원이내)
문의 : 주택도시기금e든든 1566-9009
인터넷신청 : 기금e든든, 한국금융공사 웹사이트
방문신청 : 국민,신한,우리, 농협,기업 은행
※금리가 ~4%미만으로 저렴하지만, 조건이 까다로운 편임.
매시점마다 주요 금리에 차이가 있기 때문에 부동산잔금시점 1개월 전에 저렴한
금리의 은행대출상담사를 요청하거나, EE시스템으로 문의주시면 안내드릴 수 있습니다. 빅 5은행(국민,신한,우리,농협,하나) 중에서 좋은 조건을 찾거나, 간혹 지방은행이 시중은행이나 인터넷전문은행보다 더 저렴한 경우가 있기도 합니다.
따라서, 동일 조건에서 해당시점에 유리한 은행을 찾는 것이 중요하다 할 수 있으며,
대출필요금액이나, 대출한도 등을 실질적으로 따져보았을 때에는 1금융보다 2금융이 유리한 경우도 수시로 발생합니다. (참고로 2금융 중 일부 보험회사의 주택담보대출은 1금융 은행의 금리와 비슷하거나 저렴한 경우도 간혹 있습니다.)
시중은행
지방은행
특수은행
인터넷전문은행
Bank selection
주택담보대출에 있어서는 특히 대출상담이 필요합니다. 어떠한 은행을 정하지 않은 상태에서 대출모집인을 통해 알아보기도 어렵고 ,
부동산을 통해 알아보는 것에도 지식의 한계가 있을 수 밖에 없습니다.
직접 일일이 찾아보는 것도 문제가 있으며, 자칫 신용에 문제가 발생할 수 도 있기 때문에, 직접 알아보실 때는 더더욱 유의하셔야 합니다.
대출가능여부
1
현재 규제내용 알아보기
LTV, DSR
▶ LTV : 대출금액/부동산가치의 비율로 비율이 높을수록 대출에 유리합니다.
▶DSR : DTI 보다 더 엄격한 규제로
주택담보대출 원리금(=원금+이자)
+ 다른 대출의 원리금의 상환액으로
대출 상환능력을 심사합니다.
(DTI는 주담대 원리금 + 다른대출의 이자만으로 대출 상환능력 심사함)
DSR도 높을수록 대출에 유리합니다.
2
개인상황점검 및 판단
기존대출금액 확인
기존의 주담대, 중도금, 분담금대출, 전세대출, 사업자대출, 신용대출등을 모두 조회해보고, 총대출액과 월 원리금(원금+이자) 상환액을 알아봐야 합니다.
신용점수 조회
신용점수제로 개인신용평가회사에서 각 개인의 신용도를 평가한 점수임. NICE, KCB가 있으며 카카오뱅크, 토스뱅크등에서 손쉽게 실시간으로 조회해볼 수 있다.
주택수(무주택자, 유주택자) 계산
비규제지역 규제지역
▶규제지역 : 정부가 부동산시장 과열막기위해 지정함.
1. 투기지역. 2. 투기과열지구. 3.조정대상지역으로 부동산시장과열 시 지정하는 곳입니다. (주로 강남,서초,송파 지역을 포함한 과열지역에 지정)
규제지역은 LTV, DSR 모두 낮아 대출에 불리합니다.
▶ 현재 나의 주택보유수 계산하기.
‣ 아파트,빌라,오피스텔 등 / 재건축(재개발),분양권,대체주택 등에서 주택수에 포함되는 것이 있는지
‣ 보유주택의 금액 / 보유주택 위치(=규제지역여부)
신고된 소득확인
현재를 기준으로 지속적으로 이어지는 전년도의 회사의 급여나 사업자의 소득이 기준이 되며, 근로자는 원천징수영수증등을/ 사업자 및 프리랜서는 사업소득으로 신고한 확인될 수 있는 국세청 신고금액을 알아봐야 합니다.
3
유리한 금융사 선택
1금융권 주담대
2금융권 주담대
▶시중은행, 특수은행, 지방은행
: 가장 많은 사람들이 알아보는 주담대이지만, 은행마다 시점마다 금리의 차이의 폭이 크며, 2금융권의 보험회사 보다도 금리가 높은 경우가 많기 때문에 주의 하여야 합니다. (참고로 인터넷전문은행의 경우 시중은행에 비해 큰 장점이 따로 있지는 않아서 이용이 많지는 않습니다.)
해당은행의 상황에따라 매시점별로 금리가 다르니 확인후 진행해야합니다.
1금융의 가장 큰 단점은 2금융에 비해 LTV, DSR이 낮기 때문에 금리를 보기 전에 반드시 필요한 금액만큼 대출이 가능한지 여부부터 확인하셔야 합니다.
▶보험회사 : 2금융권 중에서는 금리에서 가장 우의에 있습니다. 1금융권보다 저렴한 경우도 있기 때문에 주택담보대출을 진행 시에는 꼭 2금융의 보험회사도 함께 알아보는 것이 좋습니다. 특히 1금융권에서 DSR의 벽에 부딪히거나, 대출한도가 부족한 경우 등에서 매우 유리합니다.
▶신협,저축은행 등 : 대출금리는 1금융권, 2금융 보험회사에 비해 다소 높은 편이지만, 대출한도에서는 압도적으로 유리한 상황을 만들 수 있습니다. DSR과 무관하게 아파트시세에 따라 최고 95%까지도 나올 수 있습니다.
(=사업을 위한 것으로 대출을 받는 방법 등)
※ 참고로 1금융과 2금융은 선택에 따른 손해나, 손실발생이 전혀 발행하지 않기 때문에 반드시 1금융을 믿을수 있다거나 안전하다는 것은 틀린말입니다.
※ DSR도 유리 / DSR과 별개로 소득확인 적용이 유연함.
※ "후순위 추가대출상품", "선순위 대환대출상품" 등 판매
※ 수많은 변수들이 존재하므로 관건은 방향잡기임!
※ 기타 : 무설정아파트론, 3금융(=대부) 이용 등이 있음